おはようございます。今日は竹内結子さんの自殺が報道されました。

とてもきれいな女優さんでしたね。最近再婚されて2人目の子どもも出産されたと聞いています。離婚後子どもを1人で一生懸命育てて、ようやく幸せになったと思ったのに…とても悲しい。仕事を一生懸命すればするほど繊細さが求められますし、その繊細さに答えていた印象はあります。いろいろ追い詰められていたのでしょうか。

重ね重ね残念でなりません。

住宅ローンからアパートローンへの借り換え

全くの私事ですが、今回住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出すことになりました。

賃貸に出すという事は、住宅ローンが今後使えないという事になります。住宅ローンは自分が住むという条件で銀行から借りるローンですし利息も安く設定されています。黙って住宅ローンを使う事は銀行との約束を破る事になります。貸してくれた銀行との約束を破る事はあってはならないですね。

こういう場合、住宅ローンからアパートローンへの借り換えが必要になります。

アパートローンは人に貸す物件を購入した時に利用できるローンです。利息は銀行にもよりますが当然住宅ローンよりは高め。2%~3%くらいになるでしょうか。住宅ローンが高くても1.5%位である事を考えると割高です。その分支払うローン代もあがります。
で、アパートローンに借り換えるにあたって、もう1つ違う点があります。

住宅ローン利用時に申し込む団信とは

それは団信が使えないという事。団信を付ける事の出来る銀行もありますが、私のメインバンクは団信を付ける事が出来ません。

ここで団信のおさらいです。

団信は死亡保険です。保険期間はローンの支払期間。契約者および死亡保険金受取人は銀行、被保険者はローンを支払う人つまり不動産購入者。つまり不動産を買った人がローンの支払い中に亡くなった場合に、団信の保険会社がローンの残債を銀行に支払うというシステムです。
ローンを支払っている人が不幸にも亡くなった場合にローンの支払いが難しくなる事がありますね。もし団信がない場合、ローンの支払いが難しいために住宅を手放す事にもなりかねませんし、そうなると故人の家族が住むところが無くなって困ります。

団信に加入していると、ローンを支払っていた人が亡くなると残債を団信の保険会社が肩代わりしてくれますので残債が無くなりますし、家族もローンのない状態で引き続き住み続ける事が出来ます。銀行側もローンの取りそびれがなくて済みます。とてもありがたいシステムなのです。

実際、今は団信の契約がなければ不動産の購入が出来ません。住宅購入の契約が不成立になります。

アパートローンは団信が使えない場合が多い

ところがアパートローンは団信がついてきません。まあアパートローンはセカンドハウスや賃貸物件を購入する時に利用するものですので住宅を失うといった緊急性が伴いませんし、事業として展開する場合に利用する場合も多いですし、ローン完済を待たずに売却する事もありますので団信とは合わない部分もあります。
実はアパートローンの団信もあって付ける事も可能です。ただ、それは銀行によって取り扱いが違っていて、扱いのないところもあります。

私のメインバンクはアパートローンの団信はありませんでした。つまりローンを支払っている間に私が死亡した時はローンの残債がそのまま残る事になります。
保障が減る事は大きい損失です。悩みましたが、団信の代わりに生命保険に加入する事で団信と同じ役割を持たせる事が出来る事に気づいたので、検討してみました。

保険相談の保険クリニック

団信の代わりに生命保険を利用する

生命保険の条件はどうしたらいいのか?

では、実際に団信の代わりに生命保険に加入するとしたら、どの様な保険に入ればいいのでしょうか?
●条件としては
①ローンの支払い時の死亡に備える事
②ローンの残債分の保障がある事
③ローン支払い中に保障がある事
が考えられます。
つまり、①死亡保険への加入、②保険金額は不動産の購入金額、③保険期間はローン支払い期間での設定、という事になります。

①死亡保険は終身・定期のどちらがいい?

保険期間はローン支払い期間で問題ないので、終身保険ではなく定期保険で充分です。

終身の死亡保険金は解約返戻金の設定が必ずあるので、保険料はその分高くなります。一方定期保険の場合、掛け捨てを選べば解約返戻金の設定がないので、その分保険料は低めになります。
団信の代わりに死亡保険を使うのであれば、ローン支払い中の死亡に不動産の購入代金の保障を付ければいい話ですので、保険料の安い定期保険で充分と考えます。

持病のあるなしで選べる保険が変わってくる

これは団信でも同じ事なのですが、持病のあるなしで加入できる保険とそうでない保険があります。一般的な保険の告知書はおおむね下の通りです。

●健康状態が良好な場合

オリックス生命の新キュアの告知書です。新キュアは一般型の医療保険ですが、一般型の死亡保険と内容は同じと思って頂いて問題ないです。
5年以内に病気やケガで病院を受診した事があれば告知書に記入する必要がありますし、別表にある病気については特に告知が強く求められています。
ただし、告知書の記入項目が多い代わりに、保険料が低く抑えられています。

健康状態が良好であれば一般型の保険に申し込むのがベストです。

●健康状態に不安がある場合

一方、持病があるなど健康に不安のある場合は、告知の緩い緩和型の死亡保険への申し込みとなります。
ただ、持病があっても一般型の死亡保険で加入出来る事もよくありますので、おススメするのは一旦一般型で申し込んでみて保険会社が引受してくれなかった時に改めて緩和型に申し込むという方法。
2度申し込みをする事になるので面倒ではあるけれど、緩和型は保険料が高いし保険金額も限られていますので、一般型に加入出来るのであればそちらの方が断然いいのでなかなかいい方法なんですよ。

ちなみに緩和型の告知書は下の様になります。

オリックス生命のライズ・サポート・プラス(緩和型死亡保険)の告知書です。他社の緩和型保険の告知書もおおよそこの様な内容です。

見ての通り、告知書がとても簡単になっており、「はい」「いいえ」のうちいずれかを選ぶ事になります。緩和型の告知書に多いのが「いいえ」の場合は保険引受が出来ないという事。中には詳細記入欄といって「いいえ」を選んだ場合には通院の状況を記入する欄がついている保険もあります。その場合は、詳細記入欄も保険引受の審査の対象になりますので、「いいえ」だからといって必ずしも引受してくれないとは限りません。

この辺りは、保険会社や保険商品にもよりますね。

③保険期間はどうすればいい?

保険期間ですが、先ほど書いた通りでローンの支払期間となります。アパートローンは銀行によって年数の上限が設定されていますがおおよそ35年で設定されている所が多いですので、35年の保険期間が必要と考えて検証してみましょう。

定期保険の保険期間ですが、年満了と歳満了があります。

年満了とは?

年満了とは例えば10年満了、15年満了という様に保険期間が年で定められており、保険期間が満了になると自動更新で保障が続くものとなっています。例えば10年満了であれば10年後に自動更新があり、再度次の10年まで保障が続くというもの。
定期保険は持てる年齢が決まっています。95歳までという長いものから75歳までという短いものまで保険会社によって違いますが、期間満了ごとに保険が更新していき上限年齢まで続けば保障終了という内容になっています。

ちなみに自動更新の場合は、保険期間中に病気やケガで入院したとしても健康状態に言及することなくそのまま更新していくので安心です。

ただデメリットがあります。更新の度に新しい契約になるので保険料が上昇するという点です。
例えば30歳で契約をし40歳で自動更新となった場合は、40歳で新たに保険契約が行われることになるので40歳の保険料になるという事です。
保険料は年齢が上がるにつれて上昇していきます。
保険会社によりますが、約2倍~2.5倍ほど上がりますので注意が必要です。

歳満了とは?

一方、歳満了とは60歳満了、75歳満了という様に年齢で保険期間が決められているものです。
更新はなく、決められた年齢に到達したらそこで保障が終了します。更新がありませんので保険料が上がる事はありません。

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年満了・歳満了のどちらを利用すればいい?

先ほど、保険期間はローンの支払期間で定めるのがいいと書きました。アパートローンがおおよそ最大35年である事も書きました。ですので、新規から団信の代わりに生命保険を利用するのであれば、35年間の定期保険を掛ければいいのです。

実は年満了でも問題はありません。なるべく更新がない様に掛ければいいのです。

10年満了や15年満了だけでなく、30年満了といった長いものもあります。その中から35年満了があるのであれば、そちらを選べば問題ありません。ただし35年満了がない場合は、一番近い年満了を選び、一度更新をする必要があります。例えば30年満了を選び、30年後に更新を行うという事です。ただし、30年満了は保険料も高めですので、その点を気を付ける必要があります。

一方歳満了の場合、自身の年齢に合わせて保険期間を選ぶ必要があります。
例えばアパートローンを申し込んだのが30歳の場合、35年のローン支払い期間を考えるとローンの支払いが終わるのが65歳ですから65歳満了を選べばOKです。ただし、32歳の場合だと65歳満了を選ぶとローン支払いを2年残して保障が終了する事になります。その場合は例えば70歳満了を選び、ローンの支払いが終わった時点で解約をするという事になりますね。65歳満了と70歳満了では、70歳満了の方が保険料は高くなりますのでその点も気を付けて下さいね。

上記の様に、年満了・歳満了ともに、どうしても年齢や保険期間に端数が出る事があります。その場合更新や長い歳満了を選ぶのも1つですが、残りのローン期間が短いわけですから事前にお金を準備しておいて早めに保険を終了させるというのも1つの方法ですね。

その辺りは、保険料やローン支払い金額に合わせてよく検討する事をおススメします。

ローン残債に合わせて減額しましょう

ここで忘れていけないのが、減額です。減額とは保険金額を減らすことです。減らすことで保険料が低く抑えられます。

アパートローンで不動産購入金額を支払っていくのですから、時が経てば残債は減っていきます。一方、死亡保険は契約者が手続きをしない限りは保険金額が下がる事はありません。
例えば5000万円でアパートを購入し5000万円の保険金額で死亡保険に加入したとします。
10年後の残債は5000万円ではありませんよね。しかし死亡保険の保険金額は5000万円のままです。これでは、残債より多い保障金額になりますし多い分は不要ですよね。

ですので、残債の金額に応じて保険金額を定期的に減額していくのです。その分保険料が下がりますからね。団信だとこの手続きは不要ですが、生命保険の場合は必要になります。

最後に

住宅を購入する時にとても心強い住宅ローンですが、これはあくまでも自身の住宅を購入する場合にのみ利用出来るローンであり、賃貸物件となるとアパートローンに切り替えなくてはなりません。
アパートローンに切り替えると、住宅ローンで加入した団信は解約となります。ですので、ローン支払いの保障の1つとして死亡保険を検討するという方法は検討する価値はあると考えています。

事情があって購入した住宅から引っ越しをするという事はよくあります。その時、売却もあるでしょうが、そのまま持っていて賃貸物件として利用するという方法もあります。

そうした場合のアパートローン、生命保険になりますね。検討してみて下さいね。